Direito de preferência na compra de imóvel rural: STJ reafirma limites ao arrendatário

Uma decisão recente da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) trouxe importantes esclarecimentos sobre o direito de preferência na compra de imóvel rural, tema recorrente em litígios envolvendo arrendamento, venda de fazendas e recuperação judicial.

O julgamento reforça que nem todo arrendatário possui, automaticamente, direito de preferência, como muitos acreditam. Esse direito é restrito e condicionado ao cumprimento de requisitos legais específicos previstos no Estatuto da Terra.

O caso teve origem em um processo de recuperação judicial, no qual uma empresa proprietária de uma fazenda obteve autorização judicial para vender o imóvel com o objetivo de quitar dívidas com credores.

Durante o procedimento de alienação, pessoas que alegavam ocupar o imóvel por meio de contrato de arrendamento rural afirmaram possuir direito de preferência na compra, sustentando que não haviam sido notificadas previamente sobre a venda e apresentando proposta equivalente à da compradora.

A empresa, por sua vez, argumentou que:

• o contrato de arrendamento já havia sido encerrado meses antes da alienação;

• e que, mesmo que houvesse arrendamento, os ocupantes não preenchiam os requisitos legais para o exercício da preferência.

Após decisões divergentes nas instâncias inferiores, a controvérsia chegou ao STJ.

Ao analisar o recurso, o relator, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, reafirmou um entendimento já consolidado na Corte:

a simples existência de arrendamento rural não gera, por si só, direito de preferência na aquisição do imóvel.

Segundo o STJ, o Estatuto da Terra (Lei nº 4.504/1964), regulamentado pelo Decreto nº 59.566/1966, restringe esse direito ao chamado “homem do campo”, ou seja, àquele que:

• explora a terra de forma direta e pessoal;

• desenvolve atividade agrícola familiar;

• e cumpre a função social da propriedade rural.

No caso concreto, ficou demonstrado que os recorrentes:

• não residiam no imóvel rural;

• possuíam outros imóveis;

• atuavam como empresários do ramo agrícola, e não como produtores familiares.

Diante disso, o STJ concluiu que não havia direito de preferência, estabelecendo que a venda deveria ocorrer em regime de concorrência, prevalecendo a proposta que oferecesse melhor preço em benefício da recuperação judicial.

A decisão é extremamente relevante para o agronegócio, pois afasta uma interpretação equivocada bastante comum no campo: a ideia de que todo arrendatário tem prioridade na compra da fazenda.

Na prática, o julgamento reforça que:

• o direito de preferência não é automático;

• depende da forma de exploração da terra;

• e exige análise criteriosa da situação fática e contratual.

Para proprietários rurais, a decisão traz maior segurança jurídica em processos de venda, especialmente quando há contratos de arrendamento anteriores.

Para arrendatários, o entendimento serve de alerta quanto aos limites legais de seus direitos, evitando expectativas indevidas e disputas judiciais mal fundamentadas.

Casos envolvendo arrendamento rural, direito de preferência, venda de imóveis e recuperação judicial exigem atenção técnica elevada. Pequenos equívocos na interpretação da lei ou na condução dos contratos podem resultar em litígios longos, bloqueio de negociações e prejuízos significativos.

A decisão do STJ reforça a necessidade de avaliar cada situação à luz:

• 
  

  

  das particularidades da exploração rural exercida no imóvel.

No agronegócio, segurança jurídica não é detalhe — é estratégia.