Ação Reivindicatória: Como Recuperar a Propriedade de uma Fazenda

A ação reivindicatória de imóvel rural é o instrumento jurídico utilizado por quem possui escritura registrada em cartório e deseja retomar a posse da fazenda que está sendo ocupada irregularmente por terceiros. Diferente da ação possessória, a reivindicatória protege o direito de propriedade, sendo indispensável que o autor comprove ser o legítimo dono do bem.

O que é uma ação reivindicatória rural?

A ação reivindicatória é uma medida judicial que permite ao proprietário de um imóvel rural retomar a posse do bem que está com outra pessoa, sem justa causa.

Ela se baseia no direito de propriedade previsto no artigo 1.228 do Código Civil. Em resumo: se você tem a escritura registrada da fazenda e outra pessoa está na posse dela sem contrato, permissão ou qualquer justificativa legal, você pode reivindicar judicialmente esse imóvel.

Diferença entre ação possessória e reivindicatória

Critério	Ação Possessória	Ação Reivindicatória
Requer posse legítima	Sim	Não necessariamente
Requer propriedade registrada	Não	Sim (é indispensável)
Serve para invasões ou ameaças	Sim	Não (uso contínuo e injusto por terceiros)
Mais rápida (liminar possível)	Sim	Geralmente mais lenta

Ou seja: quem é o possuidor usa ação possessória; quem é o proprietário registrado usa ação reivindicatória.

Quando é o caso de ação reivindicatória?

Você pode ingressar com uma ação reivindicatória rural nas seguintes situações:

• A fazenda foi invadida há anos e a posse se consolidou de forma irregular;

• Um antigo arrendatário ou comodatário permaneceu no imóvel após o fim do contrato;

• A propriedade foi ocupada por terceiros sem qualquer título ou documento válido;

• Você herdou ou comprou uma fazenda e outra pessoa se recusa a sair do local.

Importante: nesse tipo de ação, o tempo de ocupação não anula o direito do proprietário, exceto em casos onde há usucapião, o que exige análise jurídica detalhada.

Quais documentos são necessários?

Para entrar com uma ação reivindicatória, você precisa comprovar que é proprietário legítimo do imóvel rural. Os documentos mais importantes são:

• Escritura pública registrada no Cartório de Registro de Imóveis;

• Certidão atualizada da matrícula do imóvel;

• Documentos que provem que o réu está ocupando o bem indevidamente (fotos, vídeos, testemunhos, notificações etc.).

Outros documentos podem ser requeridos dependendo do caso, como contrato de arrendamento vencido, sentença em ação anterior, entre outros.

Como funciona a ação reivindicatória na prática?

O processo é mais longo do que as ações possessórias e pode envolver produção de provas, perícias e audiências. O juiz só decidirá a favor do autor se ficar comprovado que ele é o legítimo proprietário e que o réu está ocupando o imóvel sem qualquer direito.

Caso a decisão seja favorável, o juiz determinará a desocupação forçada da fazenda, com apoio de oficial de justiça e, se necessário, força policial.

Se você possui a escritura registrada de uma fazenda, mas outra pessoa está na posse do imóvel sem seu consentimento, você tem o direito de reivindicar a propriedade pela via judicial.

A ação reivindicatória rural é o caminho legal para garantir a posse plena de sua fazenda, restabelecendo seus direitos como legítimo proprietário.